반드시 알아야 할 부동산 가격 하락 신호 10가지

부동산 가격 하락 시그널 10가지

 

 

부동산의 가격은 우리가 예상대로 흘러가기도 예상밖으로 흘러가기도 한다. 하지만 우리는 올라가는 것보다 가격 하락에 온전히 집중을 해야한다. 왜냐하면 우리의 자산을 먼저 지키는 것이 가장 중요한 것이기 때문이다. 부동산 가격 하락 신호 10가지는 당신의 자산을 지켜줄 수 있다. 

 

서울과 수도권의 집값을 자극하는 변수들이 많이 있다. 서울시장 보선 과정에서 진행될 규제완화와 재건축 활성화, 주택 공급 확대와 교통망 확충 등 개발 호재들, 연내 풀리는 3기 신도시 등 토지 보상금, 2.4 대책으로 인한 신규주택 공급 확대 등이다.

 

또 시중은행의 대출금리 인상, DSR 등 대출 규제 강화, 신용대출 옥죄기가 진행되는 속에서도 주택 투자는 산발적으로 이어지고 있다. 경기회복과 인플레이션 우려로 부동산 투자심리가 꺾이지 않고 있는 거다.

 

부동산 가격 더 오를까? 내릴까? 집값 하락의 다양한 신호들을 조금 더 알아봐야겠다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘zip4’의 김재수 대표(필명 렘군)가 소개한 부동산 하락의 10가지 지표가 있는데, 10개 중 절반 이상이 해당한다면 부동산시장의 하락 시그널이라고 받아들여도 된다.

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매매 값’만’ 상승

 

첫 번째 신호는 전셋값은 그대로인데 매매 값만 오르는 경우이다. 상승기에는 전셋값도 오르고, 매매 값도 오른다. 그런데 어느 순간 전셋값은 그대로인데 매매 값만 오르게 된다고 한다.

 

공급이 충족됐지만 가수요자가 동참해 매매가격이 적정가격 이상으로 오르는 경우다.

 

집값 상승은 영원 불패! 이때는 한도 끝도 없이 오를 것만 같은 낙관주의가 팽배하게 된다. 하지만 꼭짓점에서 물리지 않으려면 정신 바짝 차리고 있다가 빠져나와야 한다.

 

 

​미분양이 증가

 

입지가 좋지 않은 곳의 미분양은 자연스러운 일이다. 하지만 입지가 좋은 곳임에도 불구하고 미분양이 발생한다면 수요 대비 공급이 많은 상황일 가능성이 높다. 단순히 분양가가 높아서 분양이 안 되는 게 아니다.

 

이 경우 미분양이 사라지고 다시 집값이 오르려면 생각보다 많은 시간이 지나야 될 수도 있다. 미분양이 늘고 있는 상황이라면 이유가 뭔지, 어떤 신호인지 주의 깊게 살펴봐야 한다.

 

 

입지 좋은 곳 청약 경쟁률 저조

 

청약 경쟁률은 미분양이 발생하기 전 신호다. 입지가 좋은 곳이라면 웬만해서는 미분양이 나타나지 않다. 그런데 입지가 좋은 곳의 청약 신청자가 적다면, 입지가 안 좋은 곳은 미분양이 발생하기 쉽겠다.

 

그러므로 미분양뿐만 아니라 경쟁률의 추이도 함께 살펴봐야 부동산 시장의 하락을 예측할 수 있다.

 

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주상 복합・나 홀로 아파트・대형 평형 상승

 

대형 평형, 주상복합, 나 홀로 아파트는 부동산 호황기에 가장 늦게 오른다는 공통점이 있다. 비인기 주택 유형이지만 호황기 가장 후반에는 이곳까지 가격이 상승하게 되는 거다.

 

하지만 아무리 상승해도 역세권이나 중소형 아파트 등 인기 주택 유형과 비교하면 많이 낮을 수밖에 없다. 그래서 잘 못 느낄 수도 있다. 하지만 주의 깊게 보자. 만약 주변의 대형 평형, 주상복합, 나 홀로 아파트까지 많이 올랐다면 고점일 확률이 매우 높다.

 

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성수기 중 뜸한 아파트 거래

 

평소 거래가 꾸준하던 구축 아파트인데, 성수기임에도 불구하고 거래가 없고 매물이 쌓여간다면 위험신호일 가능성이 높다. 수요가 부족해진 거죠. 세대수가 많은 단지에는 전세에서 매매로, 20평대에서 30평대로 이사하는 수요가 늘 있기 마련이다.

 

하지만 이마저도 없다면 부동산 경기가 얼어붙은 것이다. 꼭 거래하기를 원하는 사람이 있다면 가격을 낮춰서라도 팔 수밖에 없다. 이런 집들이 많아진다면 결국 부동산 하락이 시작되는 거다.

 

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남아도는 전세

 

전세가 남아돈다면 문제겠다. 가장 문제가 되는 건 주위에 공급이 많지 않은데도 전세 매물이 쌓이는 경우다. 새 아파트나 재건축・리모델링 아파트 입주 영향으로 근처 아파트 전셋값이 일시적으로 하락하는 것과는 전혀 다른 징후다. 그러니 평소 생활권역별 전셋값 동향을 살피는 것이 필요하다.

 

 

장기간 상승

 

너무 오랜 기간 상승세가 이어졌다면 ‘조정’이나 쉬어 가는 시간이 나타날 가능성이 높다. 과거 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 상승하는 경향을 보였다고 하네요. 공급이 부족하다고 뚝딱뚝딱 집을 만들 순 없다.

 

그러니 부동산은 오르기 시작하면 한동안 꾸준히 오르게 된다. 하지만 어느 순간 집들이 완성되고 공급량을 충분히 맞추는 시기가 온다. 집을 사기 전 너무 오랫동안 오른 건 아닌지 점검하는 것이 좋다.

 

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4년간 50% 이상 상승

 

4년간 50% 이상 부동산 가격이 상승했다고 하면 상당히 주의해야 한다. 보통 부동산 가격은 상승하더라도 4년 이내 최저가격 대비 100% 오르면 보합기를 맞는다고 한다. 그러니 상승률이 50%를 넘었다면 매수보다는 매도 쪽으로 방향을 잡거나 신규 매수를 하지 않는 게 안전하다.

 

더 오를 수도 있겠지만 그게 아까워서 행동하지 못했다가는 돈을 잃을 수도 있다. 50%가 정답은 아니라는 거 다들 알 것이다. 보수적인 기준이 안전하다. 여러분 각자 자신만의 기준을 세우면 좋을 것 같다.

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가구 소득 대비 주택 가격(PIR)에 주목

 

PIR(Price to Income Ratio)란, 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수다. 연간 소득을 한 푼도 사용하지 않고 모으면 몇 년 후 집을 살 수 있는지를 대략 가늠할 수 있다. 문제는 PIR가 발표 기관마다 다르다는 점이다.

 

부동산 가격을 평균값으로 잡는지, 중위 값으로 잡는지에 따라서도 달라지고, 연봉도 중위 값이냐 단순 가구 소득이냐에 따라서 크게 차이가 난다. 그렇다면 어떻게 해야 할까?

 

한 기관이 발표하는 PIR을 놓고 과거와 현재의 PIR을 비교하는 게 좋다. 과거 평균보다 지나치게 높으면 고평가된 거고요. 지나치게 낮으면 저평가된 상태다.

 

 

예정된 공급 계획

 

이번 2.4. 대책이 발표된 목적이기도 하죠. 예정된 입주 물량이 많으면 집값이 조정될 수 있다. 공급량이 많으니 전셋값이 먼저 떨어지고, 이어서 집값도 하락하게 된다.

 

부동산 하락은 시작되고 있는 걸까? 다양한 정보 취합과 꾸준한 모니터로 부동산 가격 상투를 잡는 일만은 피하길 바란다.

 

 

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