부동산 공시가격 인상 그리고 과도한 세금 부담에 앞서 꼭 체크 해야할 정보

부동산 공시가격 인상

 

정부가 올해 공동주택 공시가격을 발표한 뒤 현재 많은 논란이 일어나고 있다. 과도한 세부담으로 고가 1주택자의 고통을 가중시킨다는 주장과 자산가치 상승에 따른 납세는 당연한 일이라는 주장이 충돌하고 있다.

 

참고로 올해 공시가격은 전년도 대비 전국이 19%, 세종시는 70% 넘게 올랐다. 정부는 이전부터 시세보다 낮은 공시가격을 시세에 맞게 현실화하겠다고 밝혀왔다. 하지만 이번 공시가격 상승폭은 2007년 이후 14년 만에 최대치로, 과도하다는 평가가 지배적이다.

 

공시가격 현실화보다는 시세 급등이 공시가격 상승의 주된 배경이라 할 수 있다. 공시가격 9억 원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산 공시가격이 6억 원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세 대상이다.

 

 

종부세 부담 얼마나 늘었나?

 

그렇다면, 새롭게 종부세를 부담하게 된 사람은 올해 얼마나 늘게 됐을까? 정확하게 몇 명이라고 집계하기는 어렵고, 주택 공시가격 기준으로 가늠해볼 수 있다. 정부가 발표한 공시가격 9억 원 초과 주택 비중은 올해 전국에서 3.7%로 52만 5천호가 해당된다.

 

시세로 따지면 12억 원에서 13억 원 수준인 주택이다. 서울은 16%에 해당하는 41만 3천호가 종부세 대상이 된다. 그런데 지난해 서울의 9억 원 넘는 공동주택 수는 28만 1,033호였다.

 

그 전년도인 2019년에는 9억 넘는 공동주택이 20만 3,213호였다.

 

그러니까 2년 만에 종부세 대상 주택 수가 20여만 호에서 41만여 호로 2배 이상 늘어난 것이다. 정부의 정책적 요구대로 다주택자가 이미 줄었다고 가정한다면, 적어도 수만 명 정도는 기존에 내지 않던 세금을 추가로 내게 되는 셈이다.

 

 

정부는 왜 공시가격을 대폭 인상했을까

 

문제는 세금 책정은 자산가치를 기준으로 하는 반면, 실제 납부는 소득 기준으로 하게 된다는 점입니다. 가령, 강남 재건축 아파트 한 채에서 수십 년째 거주하며 연금으로 생활하는 고령층의 사례는 정부의 정책을 비판하는 단골 소재로 언론에도 자주 등장한다. 그런데 이런 극단적인 사례 말고 보다 근본적인 문제제기도 있다.

 

2018년 ‘부동산 공시가격 현실화 무엇이 문제인가?’라는 제목으로 정수연 제주대학교 경제학과 교수가 발표한 논문에는 보유세 개혁의 정책 초점이 공시가격의 정확성을 확보하는 것에 맞추어져야 한다는 주장이 담겼다.

 

현재 한국 사회에 공유된 문제의식은 ‘왜 고가의 부동산을 소유한 사람이 저가의 부동산을 소유한 사람보다 상대적으로 더 적은 세금을 내는가’라는 점인데, 공시가격 현실화처럼 세율 조정 등 단순한 정책 수단으로는 문제의 근원을 해결할 수 없다는 것이다.

 

애초에 실거래가격을 공시가격에 반영하는 구조 자체가 불가피하게 조세 불형평성을 내포하고 있다는 주장도 덧붙였다. 시세를 반영하는 경우 거래가 빈번한 중저가주택의 공시가격은 상대적으로 높게 평가되는 반면, 거래가 적은 고가주택은 상대적으로 공시가격이 낮게 평가된다는 것이다.

 

 

이들의 실제 세금부담은 어느 정도나 될까?

 

 1주택자를 기준으로 한 정부의 시뮬레이션을 살펴봤다. 공시가격이 지난해 6억 9천만 원에서 올해 9억 원으로 오른 경우 보유세는 237만 원 수준으로 53만 원 정도 세금이 오른다.

 

공시가격이 지난해 9억 6천만 원에서 올해 12억 원으로 오른 경우에는 종부세를 더한 보유세 부담은 432만 원 정도로 전년대비 130만 원 정도 오른다.

 

다만, 정부는 전체의 상당 부분을 차지하는 중저가 주택의 세금 부담은 오히려 줄어든다는 점을 강조한다. 실제로 시세 9억 원 수준에 해당하는 공시가격 6억 원 이하 주택의 비중은 전국에서 92.1%에 달한다. 서울은 70.6%인 182만 5천호가 해당됩니다. 이 경우 재산세 부담액은 오히려 전년도보다 줄어들게 된다.

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때문에 시세 10억 원 넘는 집에 사는 사람들이 1년에 고작 수십만 원 수준의 세금부담이 무서워 엄살을 부리느냐는 목소리도 나오고 있긴 하다. 실제로 공시가격 12억 원(시세 17억 1천만 원)인 경우 보유세는 432만 5천 원, 공시가 15억(시세 21억 4천)이면 745만 원 수준이다. 강남의 일부 초고가 주택에 사는 사람이 아닌 이상 보유세 부담이 연간 1천만 원을 넘기는 쉽지 않은 셈이다.

 

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​오래된 공시가격 제도가 논란의 이유

 

논문이 발표되고 1년 뒤인 2019년에 국토교통부가 발표한 ‘2019년 표준주택 가격공시’ 보도자료에서 정부는 “시세가 많이 오른 고가 단독주택은 서민 거주 공동주택과 비교하여 심하게 저평가돼 있다”고 진단했습니다. “동일한 유형 내(단독, 공동주택)에서도 시세가 급등했던 고가일수록 장기간 현저히 저평가되어 있어 조세 역진성 발생”했다는 것이다.

 

당시 국토부는 부동산 공시가격은 시장에서 거래되는 가치를 반영해 균형 있게 정해져야 한다고 보고 공시가격의 불형평성을 지속적으로 개선하겠다고 밝힌 바 있다. 실제 부동산 공시가격은 조세나 개발부담금, 복지를 비롯한 60여 개의 다양한 행정 목적에 활용되는 중요한 지표다. 그러니 고가주택은 낮게, 저가주택은 높게 평가된 공시가격을 ‘현실화’ 시켜서 조세 형평성을 높인다는 정부 정책은 당시에 좋은 평가를 받기도 했다.

 

그런데 감사원의 지난해 부동산 가격공시제도 운용실태 감사결과에서 공시가격 산정 과정의 여러 문제점이 드러난 바 있다. 표준부동산의 분포가 불합리하다거나, 개별 주택이나 토지의 조사업무가 부적정하게 처리되는 등 몇 가지 사례가 지적됐다.

 

감사원은 다만, 인력과 기간에 한계가 있어 전수조사 방식으로 가격을 산정하는 아파트 등 공동주택은 감사 범위에서 제외하고 토지나 단독주택에 대한 공시가격 책정의 적정성을 감사했다고 설명했다.

 

공시가격 책정 과정의 문제점은 최근에도 논란이 됐다. 제주도는 한국부동산원 등이 공시가격 산정의 기초자료를 생산하는 과정에서 표준주택 선정에 오류가 있었다고 밝혔는데, 사람이 사는 일반적인 주택이 아니라 허름한 폐가를 표준주택으로 삼았다는 것이다.

 

이런 오류가 발견됐는데, 생산된 데이터를 신뢰할 수 있겠냐는 문제다. 서초구까지 가세해 공시가격과 관련한 전면 재조사가 필요하다고 주장하고 나선 상황이다.

 

이에 대해 국토교통부는 단독주택 공시가격 산정을 위한 표준주택의 선정과 가격산정은 관련 법률에 따라 관할인 제주시나 서귀포시와 협의를 거쳐 이루어졌다는 입장이다. 또 지자체가 작성한 자료에 오류가 있을 가능성도 염두에 두고 현장조사를 강화하도록 하겠다고 밝혔다.

 

 

공시가격은 중장기적인 부동산 시세 변화에 영향을 미치는 만큼, 부동산 투자에 관심이 있다면 지속적으로 지켜보는 것이 좋다. 모든 투자가 그러하듯, 지속적인 관심과 학습 만이 기회를 잡을 수 있는 성공한 사람의 습관이라는 점 잊지 말아야 한다.

 

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