부동산 시장 핫 이슈! DSR 규제, 대출이 계속 어려워진다

부동산 대한민국 아파트

 

금융당국이 발표한 DSR 규제가 최근 부동산 시장의 핫이슈로 부상했다. 오는 7월부터 주택 구입 용도의 대출이 계속 어려워진다는데, 구체적으로 어떻게 대출금이 산정된다는 것인지, 대출이 필요한 신규 수요자들은 어떻게 되는지 모르는 사람들이 많다. 그래서 오늘은 DSR에 대해 알아보겠다.

 

 

DSR 규제 어떻게 헤쳐나가야하는가?

 

 

DSR 알아야 대출 한도 파악 가능

 

DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻하는 'Debt Service Ratio'의 약자다. 이는 개인이 1년 동안 버는 소득에서 주택대출의 연간 원리금 상환액과 기타 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하는 것이다.

 

그동안은 투기과열지구에서 9억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 받거나 연소득 8천만 원을 초과하는 차주가 1억 원을 초과하는 신용대출을 받을 때 이 DSR 비율을 40% 적용하고 있었다.

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하지만 금융위원회가 발표한 4.29 가계부채 관리방안에 따르면 7월부터 서울을 포함한 전 규제지역에서 6억 원이 넘는 주택에 대해 주택담보대출을 받거나 1억 원이 넘는 신용대출을 받을 때 대출받는 차주를 기준으로 DSR 40%를 적용하기로 했다.

 

예를 들어 연 소득이 5천만 원인 A씨가 투기과열지구에서 8억 원짜리의 아파트를 구매한다고 가정해 보겠다. 투기과열지구의 경우 9억 원 이하의 아파트 담보대출에 대해 LTV(주택담보인정비율) 40%를 적용해 왔기 때문에 주담대 한도는 3억2천만 원이다.

 

바뀐 정책대로 DSR을 계산해 보면 3억2천만 원을 원리금균등상환, 금리 연 3%, 만기 30년 조건으로 대출받을 경우 DSR이 약 32%로 주택담보대출이 가능한 조건이 된다.

 

그런데 만약에 연 소득이 3천만 원인 B씨가 같은 가격의 아파트를 같은 조건으로 대출받아 구입하려고 한다면 DSR이 54%로 높아지게 돼 대출한도가 2억4천만원 이하로 크게 낮아지게 된다. 소득은 2천만 원 차이지만 대출 한도는 무려 8천만원가량 차이가 나게 된다. (물론 대출기간과 금리에 따라 한도의 차이는 발생함)

 

기존에는 금융회사별로 DSR을 산정했지만 바뀐 정책에 따라선 차주별로 DSR을 적용하기 때문에 추가로 다른 금융기관에서 대출을 받을 수 없다.

 

물론 연소득 5천만 원의 A씨라도 기존에 1억 원의 마이너스통장 대출이 있었다면 DSR은 올 7월부터 64% 내외로 늘어나 주택담보대출 한도는 8천 만 원으로 크게 줄어든다. DSR은 이처럼 모든 대출의 (전세자금대출, 보험약관대출 등 일부 예외 인정) 원리금 상환액을 소득 대비 측정해 한도를 산정한다.

 

그런데 이 DSR 규제는 단계적으로 적용돼 내년 7월부터는 모든 부채가 2억 원 이상을 초과하는 경우, 내후년 7월부터는 모든 부채가 1억 원 이상을 초과하는 경우에 다 적용돼 대상 차주가 점점 늘어나게 된다.

 

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DSR 규제가 무서운 이유

 

일각에서 DSR 규제가 무섭다고 말하는 건 소득으로 대출 한도를 규정하면 집값이 올라도 대출 한도가 달라지지 않기 때문이다. 즉 소득이 크게 변동이 없는 한 집값이 6억 원에서 9억 원으로 올라도 대출한도는 그대로다. 한마디로 현금 보유량이 많지 않을수록 내 집 마련은 더 어려워지는 것이다.

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물론 정부는 실수요자에 대한 금융지원은 더 늘려나가겠다고 밝혔다. 이번 대책은 가계부채 총량이 급증하는 것을 막기 위한 목적으로, 서민과 실수요자에 대한 LTV 우대 혜택을 확대하는 등의 대책을 5월 중에 내놓겠다는 계획이다.

 

또한 소득이 상대적으로 낮은 청년층을 위해 미래소득을 반영하겠다는 입장도 내놨다. 차주의 급여 수준과 나이, 대출조건 등에 따라 한도가 달라질 수 있다. 소득이 없는 전업주부나 학생의 경우에도 신용카드 사용액이나 적금 납부액 등으로 연소득을 추정한다고 한다.

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대출, 미리 받아야 할까?

 

이번 대책이 발표된 후 앞서 대출을 받아 주택을 구입한 차주들은 규제가 '소급 적용' 되는 것 아니냐는 우려를 표출하기도 했다. 하지만 DSR은 과거 대출에 소급 적용되지 않고 앞으로 받을 대출 총액을 제한한다.

 

물론 대체로 1년 만기의 재연장 방식으로 신용대출을 받는 마이너스통장의 경우 만기를 7월부터 7년, 내년 7월부터는 5년으로 줄여서 산정하기 때문에 재연장이 불가능하거나 한도가 대폭 줄어들 수 있다.

 

그렇다면 오는 7월부터 달라진 DSR 규제가 적용되기 때문에 집을 사려는 수요자는 규제 시행 전 대출을 받는 것이 좋지 않겠냐는 판단도 나오고 있다. 시중 은행들은 규제 시행 전에 막차를 타려는 대출 수요가 몰릴 것으로 예상하는 분위기다. 실제로 지난달 말 5대 은행의 신용대출 잔액이 5% 넘게 늘어난 데에는 규제의 영향도 있다는 풀이가 나온다.

 

게다가 향후 5~6년간 예상되는 주택 공급난에 실수요 목적의 영끌 수요는 여전히 존재한다. 하지만 이 같은 '영끌'을 통한 부동산 투자에 대한 우려의 목소리도 높습니다. 미국 국채 금리 상승에 대한 국내 금리의 동조화(커플링) 가능성, 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 등의 리스크가 있기 때문이다.

 

이처럼 다양한 변수와 향후 적용될 DSR 규제를 고려해 자신의 소득 수준과 상환 능력을 충분히 따져보는 '현명한 투자'가 필요한 때다.

 

 

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