갭투자 열풍, 경기도 안성과 평택 아파트가 올해만 50% 오른 이유

갭투자 열풍

 

 

잘 알다시피 요새 아파트 가격 상승이 전방위적으로 확산되고 있다. 그동안 상대적으로 잠잠했던 지방의 외곽 아파트까지 들썩이고 있다. 저가 아파트들을 대상을 한 갭투자 열풍이 그 원인이다. 그렇다면 왜 퍼져 나가고 있는건지, 우리는 어떻게 대처해야 하는지 알아보도록 하자.

 

 

갭투자 유행하는 이유

 

 

지방으로 퍼져 가는 갭투자 열풍

 

갭투자는 지방도 활발하다. 지방은 서울·경기·세종·광역시를 제외한 지방의 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 빠지는 이점까지 있다. 이에 따라 아산시 배방읍 ‘배방삼정그린코아’는 전용 면적 47.67㎡ 가격이 1억4500만원으로 최고가를 경신했고, 강원 원주시 명륜동 단구1단지 47.01㎡도 1억원을 밑돌던 가격이 1억2300만원까지 올랐다.

 

지역 별로 지난 3개월간 수도권에선 평택(270건), 시흥(151건)에 전세 낀 거래가 많았고, 지방에선 경북 구미(230건), 충남 아산(161건), 경남 김해(154건), 충북 청주시 서원구(154건), 경남 창원시 성산구(147건) 등에 전세 낀 매물 거래가 많았다.

 

서울 출퇴근이 가능한 수도권으로 오면 3000만~1억원 정도 갭 투자 매물이 존재한다. 매매가 5억원, 전세가 4억원 등 시세 아파트들이 있는 것이다.

 

고양시 덕양구 행신동 행신벽산 84㎡는 현재 매매 호가 4억2000만원, 전세 호가 3억9000만원 선이다. 3000만원이면 갭투자가 가능하다.

 

경기 김포시 운양동 ‘한강반도유보라6차’ 78㎡은 최근 매매가 6억5000만원, 전세가 6억원으로 갭이 5000만원에 불과하다. 운양동 ‘자이더빌리지 5단지’도 매매가 8억8000만원, 전세 7억8000만원이다.

비단 저가 아파트만 이런 일이 벌어지는 게 아니다. 국토교통부에 따르면 5월 서울에서 주택을 거래할 때 제출된 자금조달계획서 항목에 ‘전세금 승계’라고 적은 경우가 4254건 중 절반이 넘는 2213건으로 나타났다. 절반이 사실상 갭투자인 것이다.

 

 

공시지가 1억원 이하 아파트가 주요 공략 대상

 

정부는 작년 7·10 부동산 대책을 통해 다주택자의 취득세율을 기존 1~3%에서 최대 12%로 강화하면서, 공시가격이 1억원을 넘지 않는 주택은 예외로 뒀다. ‘투기 대상으로 보기 어렵다’는 이유에서 였다. 그에 따라 다주택자가 집을 사도, 공시가 1억 이하는 1.1%의 취득세율만 적용 받는다.

 

그런데 이후 돌아간 상황은 정부 생각과 달랐다. 틈새시장이 돼 버렸다. 취득세 중과 규제가 적용되지 않는 공시가격 1억원 미만 아파트들을 골라 1000만~2000만원의 소액으로 갭투자하려는 투기 자금이 기승을 부리고 있다. 전세를 껴서 갭 투자하는 것이다.

 

경기도 외곽이 주요 공략 지역이다. 경기도 안성의 6월 셋째 주 아파트값 상승률은 0.88%로 전국 230개 시·군·구 중 4위를 기록했다. 3월 기준 거래량은 531건으로 작년 3월 거래량(344건)보다  54.3% 늘었다. 4월은 더 뛰어 602건으로 작년 4월 거래량(244건) 보다 146% 증가했다.

 

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안성시 공도읍의 2615가구 규모의 공도주은풍림 아파트가 대표적이다. 이 아파트는 전용면적 39.36㎡~59.76㎡의 중·소형 평형 단지로, 2002년에 지어져 재건축·재개발 가능성이 없다. 하지만 4월에만 74건이 거래됐다. 그러면서 전용면적 59.76㎡ 가격이 지난 1월 1억1000만원에서 1억5000만원으로 뛰었다. 같은 기간 49.77㎡도 8000만원에서 1억3000만원까지 급등했다.

 

주변 부동산 업자들은 “아파트 가격이 낮으면서 전세가율이 높아 갭투자 표적이 된 결과”라고 설명한다. 이 아파트 평균 전세가격은 39.36㎡가 7600만원, 59.76㎡가 1억3000만원으로 1000만~2000만원이면 갭투자가 가능하다. 이 지역 부동산 관계자는 “가장 큰 평형인 전용 59.76㎡의 올해 공시가격은 7000만 전후라 보유세는 10만원 안팎 수준이면서, 취득세 중과 규제도 피해 외지인 구매가 많다”고 했다.

 

또 평택시 안중읍 일대 구축 아파트를 보면, 현화리에 있는 늘푸른사랑 전용면적 59.87㎡ 아파트는 5월 기준 전세 1억3000만원, 매매 1억4000만원이다. 1000만원에 갭투자 할 수 있다. 결국 이 아파트 거래량은 1월 7건에서 4월 37건으로 늘었고, 매매가격도 1월 1억2000만원대에서 4월 1억6000만원대로 급등했다.

 

 

같은 평택시 고덕면 ‘태평아파트’ 59㎡(이하 전용면적) 매매가격이 올 5월 기준 1억5000만원, 전세금은 1억2000만원이다. 3000만원이면 갭투자가 가능하다. 이 아파트 상반기 거래량은 115건으로 작년 같은 기간(36건)의 3배에 달한다.

 

경기 시흥시 월곶동 ‘풍림아이원1차’ 아파트도 올 들어 309건이 거래되면서 전용면적 32.95㎡ 가격이 처음 1억7000만원을 넘어섰다.

 

 

실수요도 끼어 있어, 자칫 피해 가능성

 

요즘 갭투자는 단기화 성향까지 보인다. 한 지방 아파트 부동산 관계자는 “단기로 1000만원가량 수익을 챙기고 바로 팔고 나가는 법인들이 있다”고 했다.

 

그런데 모든 갭투자가 투기세력 때문은 아니다. 청약 가점이 낮고 종잣돈도 넉넉하지 않은 젊은 무주택자들의 내 집 마련을 위한 마지막 수단이 되는 것이다. 집값 장기 급등에 지친 무주택자들의 “일단 사놓고 보자”는 심리에 따라, 당장 입주 계획이 없어도 불안감에 저가의 내 집 장만을 해놓는 것이다.

 

특히 30대가 많다. 4월까지 경기도 아파트 매매거래 건수는 총 7만6353건인데, 이 중 30대가 2만1559가구 28.23%의 비중으로 가장 많았다. 핵심 인근 지역일수록 30대 매수 비중이 높다. 광명(42.94%), 안양(40.35%), 화성(36.28%) 등이 대표적이다.

 

하지만 특별한 개발 호재도 없이 과도하게 거래도는 아파트에 잘못 투자했다가 추후 낭패를 입을 수 있어 주의해야 한다. 부동산 조정기에 맞물리면 처분하지 못하면서 세금 부담만 떠안는 일이 벌어질 수 있다. 실거주가 아니면 외부 변수에 의해 ‘골칫덩이’로 전락할 수 있는 것이다. 특히 집값보다 전세금 하락폭이 더 클 경우 전세금을 돌려주지 못하는 등 유동성 위기도 겪을 수 있다.

 

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